Sanzioni, accertamenti di compatibilità, condono e tutele per il proprietario
Ischia è un caso emblematico nel panorama italiano dell'abusivismo edilizio. L'intero territorio insulare è sottoposto a vincolo paesaggistico, il che rende ogni intervento soggetto a una doppia procedura autorizzativa. Chi gestisce un immobile irregolare — per acquisto, eredità o lavori eseguiti negli anni — deve conoscere con precisione le vie percorribili: dalla sanatoria ordinaria all'accertamento di compatibilità, dal condono speciale ischitano alle novità del Decreto Salva Casa. Questa guida fa il punto, con un occhio alla giurisprudenza più recente.
Il quadro normativo: perché Ischia è un caso speciale
Ischia ricade integralmente in area vincolata sotto il profilo paesaggistico. Ciò significa che alla disciplina ordinaria del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia) si sovrappone il D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), che richiede la preventiva autorizzazione paesaggistica per ogni intervento che alteri lo stato dei luoghi. La violazione di entrambe le normative genera un cumulo di sanzioni, amministrative e penali, e restringe drasticamente i margini di regolarizzazione postuma rispetto alle aree non vincolate.
Le sanzioni: quadro amministrativo e penale
Le sanzioni amministrative
Il Comune, accertato l'abuso, ingiunge la rimessione in pristino (demolizione) ai sensi degli artt. 31, 33 o 34 del T.U. Edilizia, a seconda della gravità dell'intervento. In parallelo, l'autorità preposta al vincolo applica la sanzione pecuniaria ex art. 167 D.Lgs. 42/2004, pari al maggior importo tra il danno paesaggistico arrecato e il profitto conseguito, quantificato con perizia di stima.
Le sanzioni penali
La costruzione in assenza di permesso integra il reato di cui all'art. 44 D.P.R. 380/2001, cui si aggiunge — in zona vincolata — il reato paesaggistico dell'art. 181 D.Lgs. 42/2004, con pena detentiva aggravata nelle ipotesi di cui al comma 1-bis. La Corte di Cassazione, Sez. III, con sentenza n. 20071 del 29 maggio 2025, ha ribadito l'autonomia delle due fattispecie: la spontanea rimessione in pristino estingue il solo reato paesaggistico (ai sensi dell'art. 181, co. 1-quinquies), mentre quello edilizio resta perseguibile salvo sanatoria ex artt. 36 o 36-bis T.U.E.
L'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167)
L'art. 167, comma 4, D.Lgs. 42/2004 consente la sanatoria paesaggistica postuma solo in casi tassativi: lavori che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi (né ampliato quelli esistenti); impiego di materiali difformi dall'autorizzazione; interventi qualificabili come manutenzione ordinaria o straordinaria.
Porta stretta. Il Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 9572/2023, ribadito dalla Sez. III n. 2269/2025, ha chiarito che qualsiasi aumento di superficie o cubatura, anche minimo o accessorio, preclude in via tassativa il rilascio dell'accertamento. La valutazione è vincolata, indipendente dal giudizio urbanistico comunale.
Sanatoria ordinaria e sanatoria semplificata dopo il Salva Casa
Art. 36 T.U.E.: la doppia conformità piena
Per gli abusi realizzati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire resta la via maestra della sanatoria ordinaria ex art. 36: è richiesta la doppia conformità, urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione dell'opera sia al momento della domanda. In area vincolata costituisce condizione imprescindibile la previa acquisizione dell'accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167.
Art. 36-bis introdotto dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024)
Il D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024 ("Salva Casa"), ha introdotto nel T.U.E. il nuovo art. 36-bis, che disciplina una sanatoria semplificata per le parziali difformità e le variazioni essenziali. La novità di maggior impatto è la doppia conformità attenuata: conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento della realizzazione. Anche in zona vincolata il procedimento è semplificato: il responsabile dell'ufficio acquisisce direttamente il parere della Soprintendenza (art. 36-bis, co. 4). Tuttavia la giurisprudenza amministrativa 2025 ha già chiarito che l'art. 36-bis non si applica agli interventi in totale difformità in area vincolata, per i quali resta l'ordinaria misura ripristinatoria.
Il condono "ischitano" dell'art. 25 DL 109/2018
Il Decreto Genova (art. 25 D.L. 109/2018, conv. L. 130/2018) ha introdotto una procedura acceleratoria per la definizione delle istanze di condono già pendenti relative agli immobili distrutti o danneggiati dal sisma del 21 agosto 2017 nei Comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno. Per tali istanze trovano esclusiva applicazione i Capi IV e V della Legge 47/1985 (primo condono), più favorevoli in quanto privi dei limiti di volume e superficie previsti dalla L. 326/2003.
Attenzione. La norma non riapre i termini per nuove istanze: riguarda esclusivamente quelle già presentate entro il 30 settembre 2003. Il Consiglio di Stato, Sez. III, n. 7428 del 22 settembre 2025 ha ribadito il carattere eccezionale e non estensibile della disciplina, confermando l'inammissibilità di interpretazioni analogiche a favore di chi abbia presentato istanze fuori termine o relative ad aree non ricomprese nel cratere sismico.
Le vie di regolarizzazione in sintesi
La decisione strategica dipende dalla tipologia dell'abuso, dall'epoca di realizzazione e dalla natura del vincolo. Lo schema che segue sintetizza i percorsi praticabili e i rispettivi limiti:
Giurisprudenza recente: cosa cambia per il proprietario
Le pronunce del 2025 delineano un quadro più articolato ma non meno rigoroso. La Cass. pen. n. 20071/2025 conferma che la demolizione volontaria estingue solo il reato paesaggistico e non quello edilizio. La Cass. pen. n. 41202 del 23 dicembre 2025 chiarisce che l'ordine di demolizione non si sospende automaticamente per la pendenza di un'istanza di condono in area vincolata. Il Cons. Stato Sez. III n. 7428/2025 ribadisce il carattere eccezionale del condono ischitano. Infine il Cons. Stato Sez. III n. 2269/2025 ammette la sanatoria paesaggistica per le superfici meramente accessorie (es. pedane non stabilmente chiuse), che non configurano superficie utile ai sensi dell'art. 167, comma 4.
Tutele per il proprietario: cosa fare in pratica
Di fronte a un'ordinanza di demolizione o a un'ingiunzione di sanzione paesaggistica, le leve difensive principali sono quattro. La prima è l'impugnazione del provvedimento davanti al T.A.R. Campania entro 60 giorni, contestando profili procedurali (difetto di motivazione, mancata acquisizione del parere della Soprintendenza, violazione del contraddittorio) o sostanziali (erronea qualificazione dell'abuso, sovrastima del danno paesaggistico). La seconda è la presentazione di un'istanza di sanatoria ex art. 36 o art. 36-bis T.U.E., valutando con il tecnico la conformità urbanistica e depositando, se necessario, istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167. La terza — residuale ma rilevante per alcuni immobili — è la verifica dell'esistenza di una pratica di condono pendente ex L. 47/1985, L. 724/1994 o L. 326/2003 e, per i soli fabbricati di Casamicciola, Forio e Lacco Ameno danneggiati dal sisma, dell'applicabilità dell'art. 25 DL 109/2018. La quarta è, in fase di acquisto o eredità, la richiesta preventiva del certificato di stato legittimo e la verifica della corrispondenza catastale: un passaggio imprescindibile per non ereditare un abuso insieme all'immobile.
Conclusioni
Il regime dell'abusivismo edilizio a Ischia è tra i più rigorosi d'Italia, ma non mancano strumenti di tutela. La scelta della strategia — sanatoria ordinaria, sanatoria semplificata, compatibilità paesaggistica, condono residuale, contenzioso amministrativo — richiede una valutazione tecnico-giuridica personalizzata, basata sull'epoca dell'abuso, sulla tipologia dell'opera, sulla natura del vincolo e sulla disciplina urbanistica comunale di riferimento.
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Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono il parere professionale reso dopo l'esame del singolo caso. La normativa e la giurisprudenza citate sono aggiornate ad aprile 2026.
